Stavba domu krok za krokom – 1. časť

Mnoho záujemcov o stavbu nového rodinného domu začína výberom projektu. Listujú ostošesť v rôznych katalógoch a lifestylových časopisoch. Ako inšpirácia a motivácia je to celkom dobrý krok, avšak začať treba kdesi inde. Kde? Výberom pozemku.

Výber pozemku

Výber pozemku je veľmi ťažká úloha. O čo majú zjednodušenú cestu k novému bývaniu tí, ktorí už z nejakého dôvodu pozemok majú! Projekt domu je možné pozemku prispôsobiť, pozemok však musíte prijať taký, aký je. Neprispôsobíte si ho. Základom dobrého bývania je určite dobrá lokalita.

Najdôležitejšie kritériá pri výbere pozemku sú jeho veľkosť, tvar, proporcie, svahovitosť a podmienky vstupu na pozemok – predovšetkým z hľadiska orientácie na svetové strany. Atraktivitu stavebného pozemku zvýši dobrá cestná prístupnosť a možnosť bezproblémového napojenia na inžinierske siete. Výhodou sú bezproblémové geologické a hydrogeologické podmienky, existencia studne, ale aj blízkosť prírody a zaujímavé okolie. Ak sa stavebný pozemok nachádza v tichej lokalite bez znečistenia životného prostredia a ani v budúcnosti nehrozia podobné riziká, máte ďalší tromf hovoriaci v prospech daného pozemku.

Na spokojné bývanie potrebuje každý niečo iné, ale určite je potrebné posúdiť vybavenosť okolia, blízkosť obchodov, služieb a školských zariadení, vybavenosť verejnou dopravou, dostupnosť zdravotnej starostlivosti, miest na voľnočasové aktivity od kultúry až po šport a mnoho iného. Zbystriť pozornosť je potrebné aj pri informáciách týkajúcich sa plánovanej budúcej výstavby – bytovej aj priemyselnej.

Dobre vedieť

Ak ste si vyhliadli pozemok na rodinné sídlo, odporúčame vám overiť si v územnom pláne obce alebo mesta, na aké využitie je daný pozemok určený. Územný plán, ktorý reguluje využitie jednotlivých plôch intravilánu a extravilánu obce, musí mať vypracovaný každá obec s viac ako dvomi tisíckami obyvateľov. Zistíte z neho, či na vami vyhliadnutom pozemku nie je obmedzená výstavba, prípadne do akej miery. Akákoľvek stavba na pozemku musí byť postavená v súlade s územným plánom. Prípadná zmena územného plánu je možná, vyžaduje si však pomerne komplikované postupy, ktorých výsledok nie je vopred garantovaný.

Podstatne jednoduchšie je vyňatie pozemku z pôdohospodárskej pôdy. Na stavebné konanie musíte predložiť súhlas s vyňatím pozemku z pôdohospodárskej pôdy, k samotnému vyňatiu však dôjde až po kolaudácii stavby.

Aby ste sa pri kúpe pozemku nedostali do zbytočných problémov, odporúčame využiť služby odborníkov, ktorí vás týmto procesom prevedú a pomôžu aj so získaním stavebného povolenia.

Projekt

Než sa pustíte do vybavovania stavebného povolenia, musíte mať spracovaný projekt vášho budúceho sídla. Ten vám na základe vašich predstáv vypracuje projektant alebo si kúpite projekt vybraný z množstva katalógov, ktoré poskytuje trh v tejto oblasti.

Katalógové projekty sú lacnejšie, často si môžete pozrieť aj reálny vzorový dom postavený podľa toho-ktorého projektu. Katalógových projektov je dnes také množstvo, že je možné vybrať si z nich riešenie aj pre pomerne atypické pozemky. Samozrejme, ak sa na vašom pozemku stretá viacero odchýlok od štandardu, kúpa katalógového projektu zrejme nebude možná.

Individuálne projekty vypracované na mieru vašim požiadavkám, ako aj rozmerom, tvaru a výškovému usporiadaniu pozemku sú síce drahšie, ale môžu perfektne zodpovedať vašim predstavám o dokonalom bývaní bez kompromisov a tých pár stoviek navyše za to neraz stojí.

Upozorňujeme, že do vzhľadu vašej nehnuteľnosti môže zasiahnuť aj mestský architekt. Preto je dobré poznať jeho názory už v čase projektovania stavby. Predídete tak zbytočným nákladom na zmeny v projekte, ako aj rozčarovaniu pri zmenách na projekte, s ktorým ste sa už zžili.

Stavebné povolenie

Na príslušnom stavebnom úrade, prípadne na jeho webových stránkach sa dozviete, čo všetko budete na vydanie stavebného povolenia potrebovať. Pripravte sa na kolotoč návštev mnohých úradov a na to, že nie všetkému musíte v skutočnosti rozumieť. Popri samotnej žiadosti o vydanie stavebného povolenia a dvoch kópiách projektovej dokumentácie to bude množstvo vyjadrení od prevádzkovateľov inžinierskych sietí, telekomunikačných operátorov, životného prostredia, v Bratislave aj od leteckého úradu a pod.

Môže sa stať, že budete potrebovať aj vyjadrenie dopravnej polície k vjazdu na pozemok, prípadne aj projekt dopravného značenia v čase výstavby. Všetko to chce čas, pevné nervy a aj peniaze, keďže vystavenie požadovaných potvrdení je často spojené aj s platením správnych poplatkov. Dobrou správou je, že viacero vyjadrení je možné v rámci digitalizácie mnohých úradov získať elektronickou cestou, bez osobnej návštevy úradu.

Doplniť budete musieť aj list vlastníctva k pozemku a súhlasné stanoviská dotknutých strán (susedov) s výstavbou. Pri uvažovanej svojpomocnej výstavbe bude úrad zaujímať meno stavebného dozoru a príslušný kontakt. Ak bude stavba realizovaná dodávateľsky, budete musieť úrad informovať o dodávateľovi stavby. Stavebný úrad bude zaujímať aj informácia o oprávnení odborne spôsobilých osôb realizovať a dozorovať stavby.

Ak stavebnému konaniu predchádzalo územné konanie, súčasťou predkladanej dokumentácie musí byť aj právoplatné územné rozhodnutie. Ak bolo územné a stavebné konanie zlúčené, táto povinnosť odpadá.

Po podaní kompletnej žiadosti o vydanie stavebného povolenia so všetkými požadovanými prílohami, s projektovou dokumentáciou a po zaplatení správneho poplatku má stavebný úrad 30 dní na to, aby vydal rozhodnutie o povolení stavby. Stavebné povolenie nadobúda platnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej doň ešte môžu všetky zúčastnené strany zasiahnuť. Toto sa stáva už len v ojedinelých prípadoch, keďže všetky strany už mali možnosť vyjadriť svoje požiadavky v predstihu.