Chystáte sa kupovať rodinný dom? Čo si všímať na streche?

Kúpa rodinného domu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Bude pre vás znamenať nielen investíciu, ktorej splácanie môže trvať desiatky rokov, ale aj určitý objem povinností, ktoré si pravidelná údržba domu bude vyžadovať. Okrem toho je s kúpou domu spojené aj určité riziko, ktoré predstavujú predovšetkým nedostatky ukryté pred neskúseným okom laika. Pozrime sa preto, ako sa podobným nepríjemnostiam vyhnúť.

Obhliadka

Realitné portály a súkromná inzercia sa hemžia mnohými nehnuteľnosťami. Ak sa im začnete venovať pozornejšie, zistíte, že ponuka domov nie je až taká veľká, ako to na prvý pohľad vyzerá. Obrázky v inzercii sú jedna vec, ale osobnú skúsenosť a obhliadku nehnuteľnosti nič nenahradí. Pri osobnej návšteve vyhliadnutého domu budete vedieť posúdiť jeho umiestnenie v teréne, reálne zhodnotiť dispozíciu miestností, rámcovo posúdiť technický stav stavby, ohodnotiť pozemok a výsadbu na ňom a vnímať celkovú atmosféru, ktorú každá nehnuteľnosť vyžaruje. Úlohou prvej obhliadky je zistiť celkový dojem, ktorý vo vás príslušná nehnuteľnosť vyvoláva. Obvykle už pri prvej návšteve domu budete pomerne presne vedieť, či si viete predstaviť v ňom žiť alebo nie. Vnímať budete pravdepodobne len základné proporcie stavby a do očí bijúce nedostatky. Ak vás nehnuteľnosť zaujme, určite sa do nej vrátite. Počas druhej a pri prípadných ďalších obhliadkach sa budete môcť sústrediť na detailnejšie preskúmanie stavebných konštrukcií, ktorých kvalita bude pre bývanie v nehnuteľnosti rozhodujúca.

Ak sa rozhodujete pre kúpu novostavby, budova bude zrejme bez viditeľných nedostatkov. Pôvodní majitelia nebudú mať problém predložiť vám projekty a doklady o materiálovej skladbe strešného plášťa. Vzhľadom na to, že ide o novostavbu, teda budovu nie staršiu ako päť rokov, mnohé materiály – dokonca aj celá strecha – môžu byť v záruke. Vyžiadajte si preto aj dokumenty dokladujúce túto skutočnosť. Technický stav strechy môžete posúdiť preskúmaním krytiny, ktorá by mala na streche dobre sedieť (bez výraznejších nerovností). Pozornosť venujte aj klampiarskym výrobkom a odkvapovému systému. Mali by byť dobre ukotvené. Spoje odkvapového systému by nemali vykazovať známky zatekania. Pri obhliadke podkrovných priestorov venujte zvýšenú pozornosť omietkam stien súvisiacich so strešnou konštrukciou. Vlhké fľaky alebo výkvety minerálov sú jasným znamením problémov so zatekaním strechy alebo zle vyhotoveným strešným plášťom, v ktorom kondenzuje vlhkosť a umožňuje prienik vlhkosti do interiéru. Spozornieť by ste mali aj v prípade, ak zbadáte čerstvo premaľovanú omietku. Farba má možno prekryť vlhký fľak. V každom takomto prípade kúpu nehnuteľnosti zvážte, prípadne sa obráťte na nezávislého odborníka, ktorý posúdi rozsah poškodenia strechy a navrhne aj spôsob jej opravy. Cena takéhoto zásahu by potom mala znížiť požadovanú kúpnu cenu nehnuteľnosti. Prípadne žiadajte opravu nedostatkov od pôvodného majiteľa domu.

Kúpa staršej nehnuteľnosti sa v princípe uberá dvomi smermi. Buď pôjde o kúpu staršieho rodinného domu v pôvodnom stave, ktorý si bude vyžadovať rekonštrukciu, alebo o kúpu staršieho domu, ktorý už bol v menšej alebo väčšej miere rekonštruovaný.

Pri kúpe starších rodinných domov v pôvodnom stave, ktoré hodláte využívať bez väčšej rekonštrukcie, si treba všímať, či strecha nemá narušenú statiku. Tá sa môže prejaviť viditeľným posunutím konštrukčných celkov alebo posunom krytiny. Vždy je potrebné dôkladne preskúmať nosné prvky krovu. Akýkoľvek náznak plesní, húb a drevokazného hmyzu si bude vyžadovať väčšie opravy. Ak je strecha zateplená a konštrukcia krovu je ukrytá v tepelnej izolácii a zo strany podkrovia je obložená drevom alebo sadrokartónovými doskami, do prehliadky zapojte aj čuch. Akýkoľvek náznak vône húb alebo pachu plesní a zatuchliny môže znamenať vlhkosť v tepelnej izolácii a s ňou spojené ďalšie nepríjemnosti, ako napríklad prehnité časti krovu. Takúto strechu by mal určite vidieť odborník, ktorý ju posúdi a dá vám aspoň približnú informáciu o cene opravy.

Ak pri kúpe nehnuteľnosti v pôvodnom stave uvažujete nad jej komplexnou rekonštrukciou, prípadne aj dostavbou alebo nadstavbou, takéto poruchy nebudú pre vás zaujímavé, keďže v rámci vami plánovaných prác budete robiť opatrenia smerujúce k posilneniu nosných konštrukcií domu a ďalšie rekonštrukčné práce, ktorými pôvodné nedostatky odstránite.

Zaujímavé je kupovať zrekonštruovanú staršiu nehnuteľnosť. V takomto prípade je to predovšetkým o dôvere. Vhodne vedeným rozhovorom s majiteľmi domu si môžete utvoriť obraz o tom, čo ich k predaju vedie a či narýchlo urobená rekonštrukcia nemala za cieľ prekryť výraznejšie nedostatky stavby a prudko navýšiť jej cenu. V takomto prípade odporúčame prizvať si ku kúpe nezávislého odborníka na stavebníctvo, prípadne aj špecialistu na strechy, ktorí vám pomôžu získať reálny obraz o stave nehnuteľnosti. Predloženie dokladov o vykonaných prácach a o nákupe stavebných hmôt by malo byť samozrejmosťou.

Ak majiteľ nehnuteľnosti uvádza, že táto je po kompletnej rekonštrukcii, tak stavba musí mať zmodernizované všetky najnákladnejšie prvky a v najbližších rokoch by nemala vyžadovať nijaké opravy, čiže ani výraznejšie investície. Malo by ísť predovšetkým o nový vykurovací systém a inštalácie vody, elektriny a plynu, výmenu okien, dverí, rekonštrukciu alebo výmenu podláh vrátane rekonštrukcie a zateplenia strechy a fasády. Určitou nevýhodou je, že pri kúpe musíte akceptovať vkus pôvodného majiteľa.

Na záver

Pri kúpe rodinného domu je vždy dôležitý prvý dojem, ako sa v danej nehnuteľnosti záujemca cíti. Nedajte však len na pocity a zapojte do kúpy aj rozum. Preverte si čo najviac technických informácií o stave nehnuteľnosti, o jej nosných konštrukciách, obale domu, zateplení, spôsobe vykurovania a zásobovania vodou, odkanalizovaní, načúvajte informáciám o meteorologických javoch v oblasti a aj o nedostatkoch nehnuteľnosti a prípadných závažnejších haváriách v minulosti. Nie je hanbou spoznať i budúcich susedov a informácie zistiť aj od nich.

Ak už nad kúpou danej nehnuteľnosti uvažujete vážnejšie, prizvite na jednu z ďalších obhliadok minimálne nejakého známeho, ktorý má prehľad v stavebníctve. Dnes už existujú špecializované firmy, ktoré sa venujú technickému poradenstvu v súvislosti s kúpou nehnuteľností profesionálne. Uvedomte si, že kupovať mačku vo vreci sa nevypláca. Reálne zhodnotenie technického stavu nehnuteľnosti odborníkom vás finančne nezruinuje, no poskytne vám reálnu predstavu o tom, čo môžete od vášho domova v budúcnosti čakať. Poznanie pravdivého stavu stavby bude pre vás spojené s pocitom spokojnosti, že vás v najbližších rokoch neprekvapia neočakávané výdavky a nepostavia vás zo dňa na deň pred ťažko riešiteľné problémy.